Ratgeber für die Hypothekenablösung

Die Hypothekenablösung kann sich lohnen, doch bei den hohen Summen, die hier im Spiel sind, ist eine akribische Planung über einen längeren Zeitraum angesagt. Fragen, die sich Kreditnehmende für die Ablösung stellen sollten, betreffen den richtigen Zeitpunkt und die geeignete Art der Hypothek. Hier geht es darum, ob auf eine fixe oder eine Saron-Hypothek gesetzt werden sollte.

Des Weiteren gilt es, die Angebote anderer Kreditinstitute gewissenhaft zu sondieren, um am Ende eine richtige Entscheidung zu treffen. Auch sollten die möglichen Einsparungen mit möglichen Gebühren für einen Wechsel wie der vertraglich vereinbarten Vorfälligkeitsentschädigung miteinander verrechnet werden, damit sich die Bilanz des Wechsels korrekt kalkulieren lässt.

Die Zukunft ist online

Ein Hinweis vorneweg: Wir leben im Digitalzeitalter und die Angebote der Banken haben sich auf den digitalen Raum ausgeweitet, sodass sich auch eine Hypothek online ablösen lässt. Für Kundinnen und Kunden bedeutet dies viele Vorteile.

Diese betreffen die ungleich schnellere Abwicklung, die einfache Registrierung über Postident oder Video-Ident sowie die besseren Vergleichsmöglichkeiten für die Angebote von Banken. Die Kreditinstitute können wiederum durch die Verlagerung in den virtuellen Raum erhebliche Kosten einsparen, die sie an ihre Kundinnen und Kunden weitergeben. Zumindest zwingt der härtere Wettbewerb die Banken, die heute im Wettbewerb mit neuartigen Kreditgebern wie Fintechs und Direktbanken stehen, dies zu tun.

Was ist bei der Hypothekenablösung zu beachten?

Fast alle Geldhäuser sichern sich mit Kompensationszahlungen ab, die im Falle einer vorzeitigen Kreditablösung der Hypothek zu entrichten sind. Damit gleichen die Banken die fehlenden Einnahmen durch weitere Zinserlöse aus, die für sie durch einen vorzeitigen Hypothekenwechsel ihrer Kunden entstehen. Im Fachjargon wird diese Kompensationsleistung Vorfälligkeitsentschädigung genannt. Die genaue Höhe dieser Gebühren gilt es ebenso zu ermitteln wie die Gegenüberstellung der Pönale gegenüber den durch den Wechsel zu erwartenden Einnahmen.

Die Kündigungsfristen sind ebenfalls zu beachten und bei vielen Hypotheken profitieren Kreditnehmende von einem Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren. Des Weiteren sollten Kreditnehmende eruieren, wie lange sie die Immobilie behalten möchten und wie die Entwicklung der Hypothekarzinsen in Zukunft verläuft. Dies gilt nicht zuletzt für die Frage zu beachten, ob ein Wechsel der Form der Hypothekenablösung infrage kommt.

Gut zu wissen: Expertinnen und Experten verweisen bei der Frage, ob sich der Hypothekenwechsel lohnt, auf die folgenden Richtwerte: Ihnen nach lohnt sich die Ablösung bei einer Zinsdifferenz ab 1,5 % und einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Fester oder variabler Zinssatz?

Die Zinsen können bei einer eidgenössischen Hypothekenablösung fest oder variabel sein. Bei Hypotheken mit festen Zinssätzen spricht man von der Saron-Hypothek, die seit 2021 die Libor-Hypothek ersetzt. Bei einer Saron-Hypothek ist der Zinssatz variabel und passt sich den laufenden Zinsschwankungen an. Zusätzlich erheben Kreditinstitute auf den Zinssatz eine Marge zwischen 0,65 % und 1,3 %.
Grundsätzlich empfiehlt sich die Saron-Hypothek eher für vermögende Eigentümer, die über ein ausreichendes finanzielles Polster verfügen, um das Risiko stark steigender Zinsen stemmen zu können. Weitere Aspekte, die bei der Wahl der Kreditform von Bedeutung sind, sind die Höhe der aktuellen Zinsen und der Trend, das heißt, ob in Zukunft mit steigenden oder fallenden Zinsen zu rechnen ist.

Gut zu wissen: Sind die aktuellen Zinsen niedrig und dürften Prognosen zufolge bald steigen, sollte eine Hypothek mit festem Zinssatz angestrebt werden. Bei aktuell hohen und wahrscheinlich fallenden Zinsen kommen Kreditnehmende hingegen mit einer Hypothek mit variablem Zinssatz besser weg, da sie nur mit diesem die damit verbundenen Mitnahmeeffekte unter den gegebenen günstigen Umständen realisieren können.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Wechsel?

Expertinnen und Experten unterscheiden bei der Ablösung einer Hypothek zwischen den folgenden Zeiträumen:

Auslauf der Hypothek in den nächsten sechs Monaten
Unter Einhaltung einer möglichen Kündigungsfrist kann die Hypothek regulär abgelöst werden.

Auslauf in den nächsten sieben bis zwölf Monaten
Vor der Ablösung kann die lange Vorbereitungszeit dafür genutzt werden, sich Angebote für eine neue Hypothek einzuhandeln.

Auslauf erst in mehr als einem Jahr
Neben der Sondierung für neue Angebote in Bezug auf Hypotheken können Kreditnehmende sondieren, ob sich eine vorfristige Kündigung angesichts der zu erwartenden Vorfälligkeitsentschädigung lohnt. Hier empfehlen Expertinnen und Experten, rund 18 Monate einzuplanen, damit man genügend Zeit hat, die aktuelle Hypothek zu analysieren und sie den Offerten anderer Geldinstitute für die Anschlussfinanzierung gegenüberzustellen.

Ein möglicher Hinweis darauf, dass sich eine Hypothekenablösung lohnen könnte, sind attraktive Angebote, deren Konditionen weitaus günstiger als beim aktuellen Kontrakt sind. Andere Hinweise sind spürbar gesunkene Zinsen, von denen Kreditnehmende nur bei einer Saron-Hypothek oder einer Hypothek mit festem Zinssatz profitieren können. Denn hier setzt der feste Zinssatz bei der aktuell günstigen Konjunktur an und ist nicht in einer Vergangenheit angesiedelt, in der hohe Zinssätze den Kreditrahmen für die Hypothek festgelegt hatten.

Wie lassen sich gestaffelte Hypotheken auflösen?

Hypotheken in der Schweiz können aus mehreren Tranchen bestehen. Solche gestaffelten Hypotheken sind in eigenständige Abschnitte mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinssätzen gegliedert. Möglich ist sogar die Nutzung von festen und variablen Zinssätzen in einem Kredit. Die Aufteilung der Hypothek in mehrere Tranchen bietet den Vorteil größerer Flexibilität und Risikoverteilung. Sie erlaubt die Eingliederung von möglichen Lebensereignissen wie Erbschaften und Schenkungen in die Hypothek.

Der Nachteil besteht in einem erschwerten Anbieterwechsel bei einer Hypothekenablösung. Dennoch ist es nicht unmöglich, eine gestaffelte Hypothek abzulösen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Laufzeiten der Tranchen nicht mehr als zwei Jahre Differenz zueinander aufweisen. Für Abhilfe sorgt eine Verlängerung der Tranchen, bis der Zeitraum von zwei Jahren beim Auseinanderliegen der einzelnen Tranchen erreicht ist. Nun ist eine Ablösung unter der Bedingung möglich, dass die gesamte Hypothek beim neuen Anbieter übernommen wird.

Kosten und Aufwand können sich lohnen

Mit der Hypothekenablösung im richtigen Moment können Kreditnehmende beträchtliche Summen trotz einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung einsparen. Als Richtwert für einen lohnenden Wechsel gilt in der Branche eine Differenz beim Zinssatz über 1,5 % bei einer gleichzeitigen Restlaufzeit von über einem Jahr. Nicht unterschätzen sollten Kundinnen und Kunden den mit der Ablösung verbundenen Aufwand, der sich schon dadurch erklärt, dass Expertinnen und Experten empfehlen, sich 18 Monate Zeit zu lassen, um diesen Schritt in Ruhe und mit der nötigen Analytik absolvieren zu können.

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